案情簡介
2014年3月甲公司與乙公司簽訂房屋租賃合同，合同約定甲公司租用乙公司的房屋自用，租期3年。合同簽訂后，丙方起訴至法院，請求法院確認(rèn)甲乙之間的租賃合同無效，請求非法占用期間的損害賠償，并請求騰房。
本案發(fā)生的主要原因是丙方作為該不動產(chǎn)房屋的產(chǎn)權(quán)人，而乙公司并非產(chǎn)權(quán)人，乙公司租賃的行為為無權(quán)處分，故而向法院起訴維權(quán)。
法律分析及風(fēng)險(xiǎn)防范方法
一、合同無效的認(rèn)定及法律后果？
（一）合同無效的法律規(guī)定
《中華人民共和國合同法》
第五十一條 無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。（反言之，若無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)后并未取得權(quán)利人追認(rèn)或?yàn)槿〉锰幏謾?quán)，則該合同無效。）
第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
第五十六條 無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十七條 合同無效、被撤銷或者終止的，不影響合同中獨(dú)立存在的有關(guān)解決爭議方法的條款的效力。
第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第五十九條 當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財(cái)產(chǎn)收歸國家所有或者返還集體、第三人。
（二）合同無效的法律后果
1.合同被確認(rèn)無效后，產(chǎn)生自始無效的后果，但不影響?yīng)毩⒋嬖诘慕鉀Q爭議方法的條款效力；
但《民事訴訟法》第三十三條規(guī)定： 下列案件，由本條規(guī)定的人民法院專屬管轄：（一）因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄；……
《民事訴訟法司法解釋》第二十八條 民事訴訟法第三十三條第一項(xiàng)規(guī)定的不動產(chǎn)糾紛是指因不動產(chǎn)的權(quán)利確認(rèn)、分割、相鄰關(guān)系等引起的物權(quán)糾紛。
農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產(chǎn)糾紛確定管轄。
不動產(chǎn)已登記的，以不動產(chǎn)登記簿記載的所在地為不動產(chǎn)所在地；不動產(chǎn)未登記的，以不動產(chǎn)實(shí)際所在地為不動產(chǎn)所在地。
故，本案中，若合同中約定爭議解決中的管轄法院非不動產(chǎn)所在地法院管轄的，則違反專屬管轄原則，亦為無效。
2. 合同被確認(rèn)無效后，已經(jīng)取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)對返還財(cái)產(chǎn)所有人。本案中，應(yīng)丙方并未追認(rèn)乙方無權(quán)處分行為，故而合同被認(rèn)定無效。合同被認(rèn)定無效后，甲公司應(yīng)將房屋騰退處理，返還給產(chǎn)權(quán)人丙方，乙公司應(yīng)將房屋被非法占用期間的收益即租金還給丙方；甲乙之間可根據(jù)各自的過錯和過錯程度對由此而產(chǎn)生的相互間的損失承擔(dān)責(zé)任。
二、不動產(chǎn)租賃背后都有哪些權(quán)利人，怎樣的租賃行為才是有效的？
根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定：物，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)和法律規(guī)定和作為物權(quán)客體的權(quán)利。物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。故而不動產(chǎn)租賃時(shí)，應(yīng)弄清楚所有權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人。
1.所有權(quán)人可為一個或兩個以上單位或個人；若為共有，在處分共有的不動產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
2. 第一百零六條規(guī)定：無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：
（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時(shí)是善意的；
（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；
參照本條規(guī)定，承租人在租賃不動產(chǎn)時(shí)，需收集足夠能證明自己是善意的資料，并支付合理的價(jià)格。在發(fā)生所有權(quán)人索賠時(shí)，這些證據(jù)可幫助減少或免除賠償責(zé)任；
3.抵押權(quán)人：所有權(quán)人可在其不動產(chǎn)上設(shè)定抵押。為避免抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)給承租人帶來不利，建議查看并收集抵押登記記錄，最好取得抵押權(quán)人同意租賃的書面資料。
三、隨著公司業(yè)務(wù)量不斷增大，目前各基層單位有大量的臨時(shí)外租不動產(chǎn)（如廠房、辦公用房、住宿用房等）的行為存在，而租賃物又具有其特殊性，為更好的實(shí)現(xiàn)租用目的，作為承租人，為保證合同的有效性，我們該怎么做？
1.根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，租賃不動產(chǎn)之前，承租人可通過不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)查詢不動產(chǎn)權(quán)屬證書信息，以核實(shí)出租方提供的信息資料是否屬實(shí)；若出租人為提供權(quán)屬證書，承租人亦可通過該渠道獲取，查實(shí)；
2.承租人應(yīng)確保不動產(chǎn)租賃合同為產(chǎn)權(quán)人（共有人）簽訂或者授權(quán)委托人的簽訂，若為授權(quán)簽訂的，應(yīng)要求出租人提供授權(quán)委托書的原件并核實(shí)；
3.若是轉(zhuǎn)租的，則應(yīng)要求出租人提供可轉(zhuǎn)租不動產(chǎn)的相關(guān)資料；
4.若是有抵押凍結(jié)等情形的，除產(chǎn)權(quán)人同意租賃外，最好能取得抵押權(quán)人或者凍結(jié)機(jī)關(guān)同意出租的書面資料，以免因后期抵押權(quán)人或凍結(jié)機(jī)關(guān)行使權(quán)利而遭受損害；
5.除弄清楚出租方的資格、資信后，注意合同爭議解決條款的設(shè)定，不得約定仲裁，管轄法院的選擇為不動產(chǎn)所在地人民法院；
6.簽訂合同前，盡量在多家出租方進(jìn)行詢價(jià)，形成書面報(bào)價(jià)記錄，以免租賃合同因價(jià)格約定不合理，被合同相對方根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定申請撤銷。被撤銷后的合同將產(chǎn)生自始無效的法律后果，進(jìn)而會影響使用，影響公司效益；
7.各部門、各基層單位、各廠在合同履行過程中，應(yīng)注意合同履行進(jìn)度的跟進(jìn)及合同履行過程資料的收集整理，注意合同履行過程中發(fā)生異常時(shí)，應(yīng)及時(shí)與對方協(xié)商，查明原因，提出有針對性的解決方案，避免造成實(shí)際損失及防止損失擴(kuò)大給公司帶來的不利影響；
8.在辦理租賃合同時(shí)，建議要求出租方提供擔(dān)保或保證，保證若因該租賃行為對承租人造成損失時(shí)，承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
（如有不妥之處，敬請批評指正）
法律事務(wù)部供稿
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